คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1461/2562
กองผู้ช่วยฯ
คู่กรณี
โจทก์
นาวาตรีหญิงฑิฆัมพร ใยบัวเทศ
จำเลย
นายจรัญ คำสมัย กับพวก
-
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 150
พระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511
มาตรา 12, 27 (6)
-
ข้อมูลย่อ
การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในระหว่างระยะเวลาห้าม
โอนและจำเลยทั้งสองยังมิได้มีการส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครอง โดยมีข้อตกลงโอน
กรรมสิทธิ์กันหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน ถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้าม
โอนตามกฎหมายหรือมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
พ.ศ.2511 มาตรา 12 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงไม่ตกเป็นโมฆะและสามารถใช้บังคับได้ตาม
ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงต้องคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไปจากโจทก์ให้
แก่โจทก์
-
รายละเอียด
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 135,025,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย
อัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 132,000,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระ
เสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 6,137,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้น
เงิน 6,000,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งกับแก้ไขคำให้การขอบังคับโจทก์ชำระเงิน
72,000,000 บาท กับริบเงินมัดจำที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสอง 23,000,000 บาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 22,000,000 บาท
พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2558)
เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้
ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็น
เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 เนื้อที่ 9 ไร่ 1 งาน 82 ตารางวา และเป็นผู้ครอบครองที่ดิน
ตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของ
กรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 64257 เนื้อที่ 8 ไร่ 2 งาน 59 ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่
64257 เป็นที่ดินตามโครงการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนให้แก่บุคคลอื่นภายใน
ห้าปีตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 นับแต่วันที่ 6 ตุลาคม 2552
และวันที่ 31 สิงหาคม 2552 ตามลำดับ ส่วนที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966
เป็นที่ดินอยู่ในเขตนิคมสร้างตนเองลำตะคอง ซึ่งตามมาตรา 27 (6) แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวก็
บัญญัติห้ามมิให้สมาชิกนิคมสร้างตนเองมอบหรือโอนสิทธิการเข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับมอบ
ให้แก่บุคคลอื่นเช่นกัน เมื่อวันที่ 26 ตุลาคม 2555 โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
ทั้งสามแปลงดังกล่าว เนื้อที่รวม 24 ไร่ ในราคารวม 40,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำในวันทำ
สัญญา 200,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 หลังจากนั้นโจทก์ชำระค่าที่ดินให้
แก่จำเลยทั้งสองอีกหลายครั้ง ต่อมาวันที่ 6 มิถุนายน 2556 โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงเปลี่ยนแปลง
ข้อตกลงในสัญญาฉบับเดิมและทำสัญญาฉบับใหม่ 2 ฉบับ สัญญาฉบับแรก โจทก์และจำเลยทั้งสองทำ
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 จำนวน 2 แปลง เนื้อที่รวม 18 ไร่ 41
ตารางวา ในราคา 30,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองแล้ว 12,000,000 บาท
ส่วนที่เหลือ 18,000,000 บาท แบ่งชำระเป็น 3 งวด งวดที่ 1 และที่ 2 ชำระงวดละ 5,000,000 บาท ใน
วันที่ 12 มกราคม 2557 และวันที่ 4 พฤษภาคม 2557 ตามลำดับ งวดที่ 3 ชำระ 8,000,000 บาท ในวันที่ 7
ตุลาคม 2557 และตกลงจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่กันในวันดังกล่าว สัญญาฉบับที่สอง โจทก์
และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966
เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ ในราคา 10,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว 1,000,000
บาท ส่วนที่เหลือ 9,000,000 บาท ตกลงชำระในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินโฉนดเลขที่
64589 และเลขที่ 64257 ให้แก่จำเลยทั้งสองแล้ว 22,000,000 บาท และชำระค่าที่ดินตามหนังสือแสดง
การทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว 1,000,000 บาท รวม 23,000,000 บาท เมื่อถึง
วันนัดโอนที่ดินในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 โจทก์และจำเลยที่ 1 ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา
สาขาปากช่อง เพื่อดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดิน โจทก์ต้องการให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนที่ดิน
โฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 ให้แก่โจทก์และรับเงินค่าที่ดินทั้งสองแปลงส่วนที่เหลือ 8,000,000
บาท แต่จำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยที่ 2 ต้องการให้โจทก์รับโอน
ที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่
7966 โดยชำระเงินค่าที่ดินทั้งสามแปลงส่วนที่เหลือทั้งหมด 17,000,000 บาท สำหรับหนังสือสัญญา
จะซื้อจะขายที่ดินนั้น ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าสัญญาฉบับดังกล่าวตกเป็นโมฆะและพิพากษายกฟ้องของ
โจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองในส่วนที่เกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้ โจทก์และจำเลยทั้งสองต่างไม่
อุทธรณ์เกี่ยวกับสัญญาฉบับนี้ จึงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนด
เลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 ระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า โจทก์กับ
จำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองแปลง โดยในสัญญาระบุว่าโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่
จำเลยทั้งสองในวันทำสัญญาเป็นเงิน 12,000,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 18,000,000 บาท ตกลงแบ่งชำระ
เป็นงวดรวม 3 งวด งวดสุดท้ายชำระภายในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 และจำเลยทั้งสองจะจดทะเบียนโอน
ที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์เมื่อชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้วในวันดังกล่าว แม้จะปรากฏว่า ที่ดิน
โฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 มีข้อกำหนดห้ามโอนภายในห้าปีตามมาตรา 12 แห่งพระราช
บัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 นับตั้งแต่วันที่ 6 ตุลาคม 2552 และ 31 สิงหาคม 2552 ซึ่ง
จะครบกำหนดห้ามโอนในวันที่ 6 ตุลาคม 2557 และ 31 สิงหาคม 2557 ตามลำดับก็ตาม แต่โจทก์และ
จำเลยทั้งสองตกลงจดทะเบียนโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่กันในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 ซึ่งพ้นกำหนด
ระยะเวลาห้ามโอนตามที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินแล้ว ทั้งได้ความว่าหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
กันแล้ว จำเลยทั้งสองยังคงเป็นผู้ครอบครองที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวต่อมา โดยมิได้สละการครอบ
ครองหรือส่งมอบการครอบครองที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์แต่อย่างใด ตามพฤติการณ์ถือได้ว่า
สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมิใช่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ดังนั้น การที่โจทก์และจำเลยทั้ง
สองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยมีข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันดังกล่าว จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจ
หลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายหรือมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามพระราช
บัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงไม่ตกเป็นโมฆะและ
สามารถใช้บังคับกันได้ ฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์หรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิด
สัญญา ในข้อนี้ได้ความจากคู่ความทั้งสองฝ่ายรับกันว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงทำสัญญาจะซื้อจะ
ขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวในราคา 30,000,000 บาท โดยโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองแล้ว
22,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 8,000,000 บาท ตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนที่ดินในวันที่ 7 ตุลาคม
2557 ครั้นถึงวันนัดได้ความจากโจทก์ว่า โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา สาขาปากช่อง
พร้อมนำเงินสด 50,000 บาท แคชเชียร์เช็คของธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) สาขาทองหล่อ
จำนวนเงิน 5,300,000 บาท และแคชเชียร์เช็คของธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) สาขาซอยทอง
หล่อ จำนวนเงิน 2,650,000 บาท รวมเป็นเงิน 8,000,000 บาท เพื่อชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือตามสัญญา
ให้แก่จำเลยทั้งสองพร้อมจดทะเบียนรับโอนที่ดินทั้งสองแปลง แต่จำเลยทั้งสองกลับไม่ยอมโอนที่ดิน
ทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าต้องการให้โจทก์รับโอนที่ดินตามหนังสือแสดงการทำ
ประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ด้วย และชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งสาม
แปลง เป็นเงิน 17,000,000 บาท นั้น เห็นว่า ที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่
7966 ดังกล่าว ระบุชื่อนางวาย เป็นผู้ทำประโยชน์ในที่ดินไม่ใช่จำเลยที่ 1 ทั้งจำเลยที่ 1 ทราบดีว่าที่ดิน
แปลงดังกล่าวเป็นที่ดินในเขตนิคมสร้างตนเองลำตะคอง ซึ่งตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครอง
ชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 27 (6) บัญญัติห้ามมิให้สมาชิกนิคมสร้างตนเองมอบหรือโอนสิทธิการเข้าทำ
ประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับมอบให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากอธิบดีกรมพัฒนาสังคม
และสวัสดิการฯ ดังนั้น จำเลยที่ 1 จึงไม่สามารถโอนขายหรือส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าว
ให้แก่โจทก์ได้โดยชอบ ข้ออ้างของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงฟังไม่ขึ้น ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาอ้างทำนองว่า
การที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 กับ
ที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ขึ้นใหม่สองฉบับ โดยมิได้มีเจตนาที่จะยก
เลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแบบเหมารวมทั้งสามแปลงที่ทำกันไว้แต่แรก โจทก์จึงต้องชำระราคาที่ดินที่
เหลือทั้งสามแปลงเป็นเงิน 17,000,000 บาท และรับโอนที่ดินทั้งหมดไปในคราวเดียวกันนั้น เห็นว่า
เดิมโจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งที่มีโฉนดและที่ดินตามหนังสือแสดงการทำ
ประโยชน์รวมสามแปลงในสัญญาฉบับเดียวกันเป็นเงิน 40,000,000 บาท แต่ต่อมาโจทก์และจำเลยทั้ง
สองได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่รวม 2 ฉบับ โดยแยกเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมี
โฉนดรวม 2 แปลง ฉบับหนึ่ง กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ 1 แปลง อีกฉบับหนึ่ง โดยมี
การระบุถึงราคาที่ดินอันเป็นวัตถุแห่งหนี้แต่ละประเภท รวมทั้งรายละเอียดการชำระเงินค่าที่ดินใน
สัญญาแต่ละฉบับต่างหากจากกัน ซึ่งก็ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ทั้งในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้รับมอบ
อำนาจจากจำเลยที่ 2 ได้ลงลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองฉบับดังกล่าวด้วยความสมัครใจ
ไม่มีการบังคับขู่เข็ญแต่อย่างใด ดังนี้ ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ที่ดินทั้งสามแปลงกันใหม่โดยแยกเป็นที่ดินมีโฉนดกับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ โดย
เปลี่ยนสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งหนี้ในสัญญาฉบับเดิมที่ทำกันไว้แต่แรก หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย
หรือสัญญาวางมัดจำ จึงเป็นอันระงับสิ้นไปด้วยการแปลงหนี้ใหม่ และต้องบังคับกันตามหนังสือ
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกข้อตกลงตามสัญญาฉบับเดิมดังกล่าวขึ้น
อ้างเพื่อปฏิเสธไม่ยอมโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองจึงเป็น
ฝ่ายผิดสัญญาและต้องคืนเงินค่าที่ดินที่รับไปจากโจทก์ 22,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ที่
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่า
ทนายความให้ 30,000 บาท
-
(ชาติชาย โฆษิตวัฒนฤกษ์-สมศักดิ์ คุณเลิศกิจ-ไพจิตร สวัสดิสาร)
องค์คณะผู้ตัดสิน
Leave a Reply